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南沙商业投资“独好” 公寓更受青睐

文章发布时间:2015/7/31 8:11:01

 

 

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南沙商业投资“独好” 公寓更受青睐

  最新统计数据显示,今年上半年,广州一手公寓成交总量超60万平方米,同比增长一成多,同期成交量是近五年来最多的。特别值得一提的是,不限购的商业公寓成交渐入佳境,项目开售的去化率环比持续上升。数据显示,今年上半年广州公寓项目的整体去化率为62%,而南沙则是今年公寓楼盘最为活跃的区域之一。部分大型品牌房企的新公寓项目,开盘去化率更在70%-85%之间,一次推货一两百套单位的项目可以做到“日光”。南沙也是今年广州各区当中,唯一一个在公寓价格上“逆市走高”的区域。

  南沙公寓成交价格“逆市走高”

  中原地产研究部公布统计数据显示,今年上半年,广州一手公寓的成交均价为13974元/平方米,环比下降2.8%,同比则下降约16%。今年上半年全市单价在10000元-15000元/平方米的公寓月成交总量是27.16万平方米,比2014年下半年增加了64%。

  今年公寓推货量较大的区域除了南沙以外,还有花都、番禺。但上述两区今年都是“以价换量”,公寓价格持续滑坡。与之相比,南沙公寓的市场价格则是以“三级跳”的方式在呈现。以位于南沙区金隆路的香江国际金融中心为例,楼盘4月25日首次开盘时毛坯均价为12500元-13500元/平方米,二度开卖时则调整为毛坯均价15000元/平方米,到端午节开卖时,楼盘报价则为15000-16000元/平方米。

  自贸区挂牌无疑给投资市场注入了强心针,南沙的公寓价格也开始水涨船高,在今年行情并不太理想的情况下,成为广州唯一公寓售价高过住宅售价的区域。比如南沙香江国际金融中心,今年4月底开盘以毛坯12000-13000元/平方米发售,数次加推仍售罄,二度开卖时售价调至毛坯15000元/平方米仍是供不应求,而端午假期加推时报价达15000-16000元/平方米,亦再度售罄。

  据记者不完全统计,南沙目前在售公寓包括有香江国际金融中心、保利绿地大都汇、富力天海湾、南沙万达广场、南沙金茂湾及优山悦海等6个项目。有专家认为,目前在商业地产板块,南沙的写字楼和公寓供应都不算多,目前还属于供不应求,相对抢手。

  “自贸区”魅力大 商业用地竞拍趋热

  2015年7月22日,在2015(第十届)城市发展与规划大会上,广州市国土资源和规划委员会主任彭高峰在主题演讲中说道:“广州的卖地模式,今后将从土地出让走向产业招商,由土地收储走向城市设计一体化”。而今年下半年,广州土地市场中,南沙商业地块的争夺就是亮点之一。

  “国字号”引领商业潮

  2015年7月23日,南沙迎来今年第一次的商住商服用地出让,同时也是自贸区正式挂牌后的第一次土地拍卖会,引人注目。本次拍卖的两宗地块,其中位于明珠湾起步区灵山岛尖C2-35-01地块,被中交南沙投资发展有限公司底价取得,成交楼面地价4306元/平方米;而位于九王庙村黄山鲁山脚地块,则被广州恒翔房地产开发有限公司底价取得,成交楼面地价3509元/平方米。

  据中原地产研究部的分析,南沙明珠湾起步区一直以来都是由南沙城投和中交南沙公司共同开发,此前几年,这两家公司曾在该片区竞得多宗商业地块,这次,中交南沙公司再次竞买明珠湾区内的商业地块,可见其对南沙的投入力度仍在加强。而广州恒翔房地产开发有限公司,据了解是华海集团的子公司,具有国企背景,此前在广州市区内开发过一些中小型商住项目。

  值得关注的是,目前南沙的商业地产仍然处于起步阶段。而其中具有“国字号”背景的企业成为目前区内商业地产起步的主力军。特别是首次南沙的商业推地,一些并非广州土生土长的企业都将目光盯着“自贸区”板块。由此反映出“自贸区”非一般的诱惑力,越来越多的本地、外地房企,大型、中型房企,都在想方设法进入南沙这片热土,预计未来还会有更多开发公司陆续进入。

  未来商业推地仍在继续

  2015年7月31日,南沙将再拍卖两宗自贸区内宗地块,分别是:蕉门河中心区供电局西侧地块、南沙湾区块海港大道东侧地块。其中前者就是商务设施用地和商业设施用地。

  据了解,蕉门河中心区供电所西侧地块,距离蕉门地铁站三百多米,被地铁四号线环绕着,目前现状是水塘坑地。而南沙湾区块海港大道东侧地块,位于南沙天后宫与鹿山的中间位置,景观资源丰富,距离地铁四号线南延线南沙客运港站不到1公里,目前土地已基本平整。

  “土地出让将摒弃单纯的价高者得模式,更多以招商引资产业引进为目的,为合适的企业量身定制”。中原地产研究部认为,在今年6月份琶洲的两次土地出让,完美地诠释了这一卖地模式,并为广州成功引进腾讯、阿里、复星等重量级企业。而7月23日南沙土地“定向”成功出让,再次印证了这一模式。“预计,在7月31日第二批出让的自贸区地块,继续底价成交的概率高。”

  投资者明显偏爱南沙

  今年上半年楼市行情的峰回路转重燃不少投资者的入市热情。近日记者在楼盘走访中就发现,一些习惯于楼市投资的买家开始在寻觅着新一轮的投资方向。其中,南沙的“公寓”则是这些投资客所看中的目标。

  “南沙刚成为广东自贸区的一部分,未来政策的倾斜应该会使得这里变得越来越旺。”记者在南沙的一个公寓楼盘遇到了目前在深圳工作的吴小姐,她告诉记者此次是专门从深圳赶过来看房的。“深圳房价涨得很厉害,广州应该也会涨起来,想再投资一两套南沙公寓。”吴小姐表示,没有去看过广州其他区域的公寓盘,目标只定在南沙,“政策的支撑最关键。”她认为,作为自贸区,未来这里的产业和企业会越来越多,人口也会多起来,“现在的价格还是比较划算。”

  可以说,吴小姐对于南沙公寓投资的“独爱”在现时市场中颇具代表性。“南沙自贸区正式挂牌后其楼市一直热度不减。”高力国际华南区咨询服务部董事陈厚桥向记者介绍称,未来预期的升值空间成为投资者偏爱南沙的关键因素。“从目前政策优惠上看,南沙公寓产品的预期升值空间会比同区域的其他产品更大。因此,近期投资者更青睐此类产品。”

  合富辉煌首席分析师在接受本报记者采访时也表示,南沙公寓产品的吸引力在于,除了不限购之外,还有目前南沙自贸区的政策利好。“此类产品的自贸区商业用途广泛而且工商注册的门槛相对较低,导致租赁需求大,因此在供求关系上看,南沙公寓产品的回报率较高。”

  但“偏爱”却不一定等同于“稳赚”。陈厚桥指出,南沙公寓产品与优惠政策息息相关,而相关政策的实施细则并未出台,与番禺和萝岗区域的同类型产品相比,南沙还在探索当中,短期内的预期收益并不明朗,需要中长期的检验。

  对于投资者来说,下半年南沙公寓产品的供应将有所增加,是不错的入市时机。但对于产品的选择,黎文江建议投资者在投资此类产品时,首先注意区域的选择以及成本的考量。南沙自贸区有7个片区,每个片区的功能也各不相同,发展也有先有后。此外,公寓产品的投资成本也较高,一般来说使用年限在40至50年,而契税也比一般住宅高,达到3%。

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